这次房价的上升趋势很可能是普遍性的。我之所以这样认为，是因为随着城市的发展从外部扩展转向深层次的内涵提升，城市管理的基础逻辑也发生了根本性的转变。以往地方财政的主要收入来源于土地供应，城市越是扩展，土地销售收入就越高，财政状况愈发良好。然而，随着新增土地的严格控制，城市政府不能再依赖卖地维持财政。那么，他们将转向何方呢？答案是税收。因此，城市管理必然转向市值管理。

市值管理的概念是什么？我们可以把每座城市视作一家公司，而城市政府则是这家公司的运营者。在这个框架中，房地产是公司最核心的资产，因此，房价便是公司价值的关键指标。为何市值管理会成为城市政府的主要驱动力呢？因为城市不再扩展后，地方财政的收入主要依赖于各种税收。资产价格上涨能够促进消费活跃，从而提高税收；反之，则会导致税收大幅减少。所以，作为市值管理的实施者和收益者，城市政府将更加关注房价的变化。

接下来，城市政府如何在存量住房市场中确保市值呢？核心手段是严格控制新增住房，保持市场的供不应求。在自然资源部的严格限制下，土地供应显著减少。同时，新增土地的获取只能通过盘活存量资产，比如拆迁，土地成本也随之增加。例如，8月深圳南山新拍卖地最高楼面单价达到11万一平，苏州工业园区则为6.9万一平，成为江苏省的地王。截至8月底，核心的一二线城市已拍出至少14个单价地王。高地价是一种对增量控制的必然反应，这预示着后续的土地价格仍将创新高势头。最终，新房价将持续上涨，周边二手房价格也将随之提高，最终形成新房和二手房价格的螺旋式上升。

当然，可能有人会提出城市间的分化现象，这确实是当前的主流趋势。随着城市发展从外扩展转向内涵提升，除了部分大城市外，多数中小城市的扩张势头将受到抑制。城市发展的逻辑也将从公平优先转向效率优先。在公共投资增速放缓的情况下，人口、资本与资源将加速流向大城市。然而，尽管分化加速，中小城市并不会完全被掏空。大城市的规模会不断增大，而中小城市将专业化，通过与周边城市的分工与协作，融入以中心城市为核心的城市群之中。因此，分化在加剧，但并非所有中小城市都会被消灭。

那么，普通人应该如何应对呢？首先，城市发展布局转向内涵提升，建议尽量放弃郊区，回归主城区。其次，持有低能级城市房产的人应考虑向高能级城市置换。这样，资产才能更安全，财富才能避免无声的稀释。第三，并非所有中小城市的房产都需朝着大城市方向发展，城市群核心圈内的地区相对安全。此外，并非所有郊区都毫无前景，那些注定成为中心城市的地方未来也可能蕴藏机会。